Verticalização (verdades ocultas)

Por Cláudia Carminati

São Paulo, 12 de maio de 2013.

Li recentemente em um informe publicitário que o crescimento na região da Mooca, em 12 anos, foi de 10.089 unidades lançadas. Se cada uma dessas unidades trouxer ao menos um carro e uma pessoa para a região (isto sendo muito gentil, porque no mínimo esses empreendimentos possuem duas vagas de garagem e, provavelmente, acomodará ao menos um casal), são 10.089 carros e 10.089 pessoas transitando em uma região com a mesma infraestrutura de antes. Neste caso, será que a prefeitura não se vê obrigada a agir na região já que esses empreendimentos em nada fazem pela melhoria dela?

Além do volume de carros e pessoas aumentar, os novos empreendimentos usarão o mesmo sistema de esgoto e ruas já existentes, gerando um grande impacto na vizinhança. A verba que a prefeitura destinará para amortizar estes impactos nesta região poderia ser usada na melhoria de outros locais da cidade, onde os moradores antigos aguardam há anos. Esta verba poderia ser usada para melhoria de ruas, hospitais, escolas, iluminação e pontos de alagamentos existentes
há décadas.

Os apelos citados por eles, como bairro e ruas tranquilas, áreas verdes, condomínios fechados repletos de lazer e segurança, revitalização, melhorias urbanas e metrô, não levam em conta a piora da qualidade de vida trazidas por estes novos emprendimentos: muito barulho durante as obras que causam pó e abalam as residências vizinhas, trânsito, aumento do valor do aluguel do entorno, comércios antigos fechando, vizinhos que não se conhecem etc.

Eles comentam que esses novos empreendimentos valorizam a região, mas esquecem de dizer que o morador que vendeu sua casa para que no local construíssem um edifício não conseguirá comprar, na mesma região, outra casa ou mesmo um apartamento com o valor recebido. Com essa “valorização”, o valor do aluguel da região aumentará e os comerciantes ou moradores muitas vezes se veem obrigados a mudar por não terem mais condições financeiras de ficar no local. Por exemplo, um quarto e cozinha que antes custava em torno de
R$ 200, com esta “valorização”, agora
custa R$ 560.

De acordo com o mesmo informe, “o mercado imobiliário vive da disponibilidade de terra e da outorga onerosa¹”; “com menos espaço disponível, o ideal é fazer empreendimentos que ‘rendam mais’ por m².” Isto é, não se importam com o bem estar das pessoas que irão comprar um imóvel ou que são vizinhos aos seus empreendimentos. Eles, com sua ganância,  querem construir nas regiões que possuem mais estoque de outorga onerosa e com o máximo de “benefícios” possíveis para poderem vender mais caro e lucrar mais. Pensando assim, quanto mais alto um edifício, mais unidades ele possui e mais eles lucram.

Esses novos empreendimentos são minicidades de luxo com muito lazer, tecnologia, depósitos, seguranças e funcionários, o que aumenta o valor de venda e do condomínio. Um trabalhador comum, que recebe um salário mínimo no fim do mês não tem como comprar um imóvel deste tipo, pois um apartamento chega a custar R$ 1 milhão.

Enquanto eles constroem os novos empreendimentos próximos ao metrô e utilizam isso como artifício de venda para “convencer” pessoas que possuem grande poder aquisitivo e carros a comprar uma de suas unidades, as pessoas de baixa e média renda são empurradas para bairros mais distantes e são obrigadas a pegar ônibus lotados, ficando horas no trânsito para atravessar a cidade para chegarem em seu locais de trabalho.

¹ Outorga onerosa: concessões em relação à metragem máxima a ser edificada.

Eles se aproveitam da alienação vigente

Um batalhão de corretores congestionava a calçada da rua Barão do Bananal hoje de tarde. Os  últimos três sábados tem sido assim. Estão lá para vender um novo empreendimento. Mais um prédio de apartamentos na Vila Pompeia. A especulação imobiliária trabalha de segunda a segunda na cidade de São Paulo, mas é nos finais de semana que o movimento de intensifica. Casais rodam de carro a procura de um novo lar. Especuladores também buscam onde investir seu dinheiro. Ruas e avenidas ficam tomadas por homens e mulheres segurando placas publicitárias indicando caminhos e endereços, em pleno vigor  da  lei Cidade Limpa. A cada dia ocorre um lançamento em São Paulo. Li isso numa matéria confiável, pois a informação era vendida como um dado positivo, de pujança econômica, de mercado aquecido.

Se você, assim como eu, se preocupa com o bairro onde mora, saiba, você é minoria. E como tal precisa estar ciente de que suas queixas tem pouca serventia. Sua mobilização é quase inócua. O tempo dispendido é grande, mas é quase em vão. Poucas vitórias se apresentam no horizonte e dia após dia você se depara com o avanço daquilo que condena.

Repleto de razão, diante dos seus olhos você vê os problemas gerados pela falta de planejamento urbano, pelas falcatruas do setor imobiliário, pela enorme e incessante verticalização predatória. E muito pouco pode fazer pois, uma horda de vereadores dão respaldo para o setor através das necessárias retribuições àqueles que financiaram suas campanhas.

Atravessamos a gestão Serra/Kassab e observamos incrédulos o  crescimento desordenado e abusivo de todo esse processo. Nova gestão municipal assumiu a cidade e francamente, não vislumbro mudança de cenário. Ainda que tenha esperança, pois a cidade discute a revisão do Plano Diretor, não vejo qualquer sinalização de que vá imperar o bom planejamento urbano.

Então, fica claro que tudo seria muito mais fácil se no lugar das queixas recorrentes em redes sociais, víssemos o envolvimento de um número expressivo de moradores. Se as pessoas soubessem que deixando assim, ao Deus dará, as coisas tendem a piorar, talvez mais pessoas se dispusessem a discutir as coisas que os cercam. 

Assim, exigir ciclovias, hortas comunitárias, obras contra enchentes, mais áreas verdes, transporte público, preservação arquitetônica, direito a luz do sol em suas casas e claro, menos verticalização, processo que  inviabiliza isso tudo ou em alguns casos, gera os transtornos citados, seria bem mais fácil se fosse feito de maneira engajada, organizada, com participação e união de todos. Mas...

Reclamar é bom, é válido, desde que a reclamação seja seguida da tomada de atitude. 

Cuidado com a Operação Urbana Consorciada Água Branca!

Quando a gente olha para a Operação Urbana Consorciada Água Branca, fica claro que aquilo nada mais é do que abrir espaço para mais e mais especulação imobiliária. 

As Operações Urbanas são instrumentos que visam promover melhorias em regiões pré-determinadas da cidade. Mas quais são essas melhorias? 

Cada área, objeto de uma Operação Urbana, tem uma lei específica estabelecendo as metas a serem cumpridas, com regras que preveem flexibilidade quanto aos limites estabelecidos pela Lei de Zoneamento, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. 

É aí é que esta todo o perigo. Em qual economia do mundo, quem paga, e muito, pelo espaço urbano disputado pelo mercado imobiliário, esta disposto a seguir regras? Talvez haja este lugar no mundo, mas definitivamente não é o caso da cidade de São Paulo, onde a luta pelo território urbano travada sem qualquer critério é terra sem lei, onde quem manda é quem tem poder econômico.

Pois é disso que trata boa parte dessa operação, negociar espaços desejados, e em se tratando da região da Água Branca, considere bastante esse desejo, e ali, especular cada metro quadrado. 

Ou alguém acha que numa região como aquela, cujo entorno se valoriza dia após dia, será obedecido algum critério lógico de ocupação do solo? 

Quem, através dos mecanismos previstos, irá pagar por um terreno e não vá querer explorar ao máximo o valor dele? 

Ao delimitar uma área contemplada por essa operação, a prefeitura estabelece a outorga onerosa (quem bem poderia chamar-se outorga horrorosa) a ser paga, não mais para um fundo de todo o município, e sim para um fundo específico da Operação, para que certos recursos devam ser aplicados apenas nesta área.

E isso nada mais é do que a compra de um título. 

Assim, em posse desse direito, o comprador (grandes construtoras) irá trabalhar para que a futura venda de seus empreendimentos atinja a maior rentabilidade possível, uma questão de lógica de mercado bem simples. 

Se este mercado dita as regras, uma vez que é ele quem mais financia campanhas políticas, é uma grande ingenuidade acreditar que este mesmo mercado vá se submeter às imposições daqueles cuja campanha financiou. Candidaturas de prefeito e vereadores custam caro.

Na Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB), entre coisas esdrúxulas ali contidas (e eu poderia citar algumas delas, como questões ambientais, drenagem de córregos, mobilidade urbana), me deparo com a intenção de ampliação da avenida Dr. Auro Soares e que para tanto, vai precisar remover uma das linhas da CPTM, para que ambas se concentrem em um só leito, deixando livre o espaço para ampliação da tal avenida, privilegiando assim, o transporte individual motorizado. 

Essa é uma tentativa de reparar os erros cometidos, quando tornaram a avenida Francisco Matarazzo uma via quase intransitável, ao permitir a construção de dois Shoppings Centers, uma Arena Multiuso, e um imenso condomínio, o Residencial Casa das Caldeiras num pequeno trecho. Ou seja, a expansão da Auro Soares é abrir mais viário para atender empreendedores e num futuro próximo tornar-se saturada de automóveis indo contra a lógica de privilegiar o transporte público.  

Ainda que haja menções de um urbanismo mais qualificado na OUCAB, atendendo também questões de cunho social, o pano de fundo é o mesmo das outras operações; fazer de conta que a preocupação fundamental é a melhoria de uma região específica, para preparar o terreno para as grandes construtoras. Mesmo porque, ninguém investe dinheiro para ficar limitado a lucrar, quando se pode expandir bastante essa margem de lucro.

Como garantir unidades destinadas à habitação de interesse social (HIS) se o investidor quer fazer do terreno que comprou o uso mais lucrativo possível? O histórico desse mercado, não mostra disposição para fazer seu cliente conviver com moradores de renda mais baixa em regiões que classifica como nobres.

Se a região aponta para um valor de metro quadrado cada vez maior, não há como impedir que o empreendedor faça unidades habitacionais sofisticadas para uma clientela de elevado poder aquisitivo, elitizando ainda mais a região.    

Esse modelo urbano, onde bairros concentram moradores de maior poder aquisitivo é o principal responsável pela falência da cidade. 

Quanto menor for a mescla social de uma região, maior será a segregação urbana, fomentando o surgimento de bolsões de miséria nas bordas da cidade. 

Ao obrigar o trabalhador de baixa renda viver distante da oferta de trabalho, sobrecarrega-se o transporte público por conta das inúmeras e longas viagens necessárias dentro do município. 

Assim, equipamentos públicos como postos de saúde, escolas e hospitais tornam-se insuficientes para suprir as necessidades desse cidadão, dada a grande demanda encontrada em regiões de grande concentração de pessoas de baixa renda. 

Uma cidade como menor desigualdade, passa necessariamente por um planejamento urbano mais racional, contemplando diversas camadas sócio-econômicas em diversas regiões da cidade, evitando-se assim, a formação de bairros isolados, delimitados pela extrema pobreza ou pelo exclusivismo econômico.    

Afinal,  pergunte-se: a cidade já melhorou com alguma dessas operações urbanas?

A OUCAB, que atropela a revisão do Plano Diretor Estratégico, quer apenas acelerar o processo de degradação das regiões ao redor dela, criando ilhas de empreendimentos privados, verticalizados, matando os bairros ao redor. 

A Vila Pompeia sofrerá como nenhum outro bairro os impactos dessa operação na área de mobilidade, lazer, segurança e principalmente, no que diz respeito ao encarecimento do solo urbano local, obrigando mais moradores antigos a deixarem a região por conta da valorização artificial dos imóveis, dando espaço aos moradores novos com seu maior poder aquisitivo.

Essa é uma das últimas regiões do centro expandido com áreas vazias e potencial de construção para a cidade. E não podemos cruzar os braços e deixar que mais uma vez, o poder público aceite as imposições do mercado expandindo o padrão de exclusão e de insustentabilidade. 

A OUCAB, é antes de tudo, mais um movimento do mercado imobiliário predatório que há mais de uma década vem fazendo de São Paulo uma cidade pior. 

É a verticalização...é a ganância...é o córrego...é a omissão. É a Vila Pompeia

Dos problemas causados pelo mau planejamento urbano na cidade de São Paulo, a verticalização é o mais visível deles. Talvez pelo crescimento dessa atividade e mais, pelo modelo de verticalização praticado nos bairros centrais, onde a construção desses edifícios deixa evidente as falhas cometidas pelos gestores municipais que não limitam ou impõe regras mais rígidas às construtoras. Não se trata de demonizar o processo de verticalização dos bairros, posto que verticalizar pode ser uma ação eficiente e bem-vinda em várias regiões, mas sim o padrão adotado na maioria dos casos em que não se leva em conta os aspectos característicos de bairros como a Vila Pompeia, por exemplo. Num bairro já consolidado como este, manter a qualidade de vida de seus moradores tem sido um grande desafio. O padrão de verticalização adotado por aqui tem se mostrado ao longo da última década um verdadeiro desastre. Prédios de alto padrão descaracterizam um bairro que nasceu fabril,  se desenvolveu trazendo outros moradores de maior ou menor renda fazendo dele um local agradável e de convívio social intenso. Essa característica, fez da Vila Pompeia um bairro vivo, de comércio variado, e manifestações sócio-culturais das mais interessantes. Berço do rock, de centenário time de futebol, de escola de samba, a Vila Pompeia foi referência de preservação arquitetônica quando Lina Bo Bardi integrou os prédios antigos da IBESA, ao concreto armado das novas edificações do Sesc Pompeia, marco arquitetônico da região. 

Um bairro com grande potencial cultural e econômico despertou também o interesse do mercado imobiliário, mas não contou com o zelo dos nossos administradores que vem permitindo sua descaraterização. E assim, prédios de alto padrão mudam a cara do bairro, seus moradores, seu comércio tradicional, trazendo muitos automóveis para ruas que foram projetadas para um trânsito pequeno. Hoje, semáforos se encontram em quase todos os cruzamentos do bairro. Os problemas das enchentes, transtorno antigo no bairro,  a cada ano torna-se mais severo devido à contante impermeabilização do solo, agressões ao lençol freático e saturação das já combalidas galerias de esgoto. O córrego da Água Preta, canalizado para permitir o crescimento da Vila, foi a primeira vítima deste mau urbanismo. Aqui, imitaram a ação de degradação ambiental comum ao esconderem suas águas. Feita em centenas de outras regiões da cidade, a canalização mostra-se cada vez mais um grave equívoco, acarretando prejuízos para moradores e visitantes. É preciso encarar o problema de frente e barrar o modelo de verticalização praticado impunemente pelas grandes construtoras que nada fazem para minimizar os impactos danosos que impõe à região. Moradores, mão à obra. O momento é de mobilização.

Plano de Bairro da Vila Pompeia

Moradores e organizações de bairro da Vila Pompéia estão promovendo nesses primeiros dias de 2013 uma iniciativa de grande valia. Uma semana de atividades entre moradores e simpatizantes da nossa querida Vila, visando o compartilhamento de ideias, vivências e desejos para o bairro. Um conjunto de ações em formato de oficinas com a participação aberta a todos os moradores e interessados em discutir o bairro, falando de suas histórias e enfrentando juntos os desafios que se apresentam numa região em constante mudança, geradas pela especulação imobiliária desordenada. 

A “Pompeia Que Se Quer” pretende gerar um detalhado diagnóstico dos principais interesses, problemas e desejos das pessoas, ficando seu resultado à disposição de todos. Moradores, ex-moradores, cidadãos de São Paulo que conhecem e amam esse pequeno pedaço da cidade e quem mais estiver interessado podem se expressar, participar das oficinas, se mobilizar para construir a relevância dos seus temas de interesse. Essas propostas, organizadas por temas e territórios, constituirão o Plano de Bairro da Pompeia, que será entregue ao prefeito Fernando Haddad e aos vereadores de São Paulo para apoiá-los na revisão do Plano Diretor da Cidade.

Dentre as atividades programadas, destaques para a Horta Comunitária, realizada no sábado, dia 12 de janeiro de 2013, com orientação Átila Fragoso, que reuniu (e vai continuar reunindo) moradores na rua Francisco Bayardo. Nesse encontro, além de apresentar conhecimentos sobre o cultivo de hortaliças, mostrou-se a importância e o sentido da vivência comunitária no meio urbano. Outra atividade com bastante procura foi o Passeio Fotográfico, que contou com a colaboração do fotógrafo Paulo Preto no domingo, 13 de janeiro, reunindo amantes e profissionais da fotografia que percorreram a Vila Pompeia registrando cenas e prédios, para a preservação da memória do bairro, colhendo material  de valor afetivo, revelando o olhar dos próprios moradores e visitantes da Vila Pompéia. O material desse passeio vai integrar uma exposição fotográfica. Ainda, dentro das atividades da semana, teremos a oficina Diálogos Maduros com a coordenação de Camila Doretto, resgatando vivências e histórias de antigos moradores e a aguardada oficina de Plano de Bairro no SESC Pompéia, mediada por Henrique Parra Parra, que vai dialogar com políticos, autores de planos urbanos semelhantes em outras regiões da cidade. Enfim, pessoas se mobilizando, voluntariamente, querendo construir uma vila Pompéia melhor.

Afinal, de quem é a rua Engenheiro Stevenson em São Paulo?

Na condição de colaborador de um projeto musical, onde eu sou o responsável por captar imagens do projeto da cantora e compositora Olivia, em que a artista se apresenta cantando e tocando violão nas ruas da cidade de São Paulo acompanhada pelo músico Luca Batista, me vi numa situação inusitada. Hoje, dia 26 de outubro de 2012, o projeto que não vende CDs, ou pede contribuição monetária alguma, teve como palco a rua Engenheiro Stevenson, na Água Branca. Ocorre que hoje, neste endereço não passa mais automóveis, virou um boulevard mantido pelo Shopping West Plaza. Até aí, tudo bem, afinal, quem pode se opor a uma área agradável como essa?

Mas meu questionamento, que dá título a esse texto prossegue, pois lá estava eu com a câmera de gravação na mão quando fui abordado por uma agente de segurança do shopping dizendo que eu não poderia gravar coisa alguma ali, por ser área particular. Achei estranho e depois de uma rápida conversa eu já estava no 5º andar do prédio do West Plaza conversando com uma senhora da administração (ou seria do marketing?) chamada Sonia que me disse que era proibido gravar ou fotografar “dentro” do boulevard. Insisti dizendo que eu nada fazia além de registrar imagens de dois artistas numa rua da cidade, como nas outras vinte ocasiões semanais desse projeto. Ainda lhe disse que não captava o público, eventualmente presente, e sequer apontava minha câmera para as dependências particulares do aglomerado de lojas.

Com certa relutância, depois de uma civilizada conversa, ela “permitiu” que eu fizesse as imagens desde que não gravasse a fachada do prédio ou qualquer cliente (?) do shopping. Neste momento lembrei que no meu trabalho de fotógrafo, já me solicitaram uma imagem deste mesmo prédio, por conta de um problema com seu alvará de funcionamento, coisas da desastrosa administração Kassab, e naquela ocasião também fui abordado por seguranças que foram até a praça Souza Aranha tirar satisfações comigo do por que fotografar a fachada do West Plaza. Ou seja, é uma orientação do shopping tentar impedir que mesmo a partir de um espaço público, as pessoas registrem imagens desse prédio. Há uma grande confusão aí. Todo cidadão pode gravar ou fotografar qualquer prédio da cidade desde que haja algum contexto  jornalístico ou de caráter não lucrativo (exceto áreas de segurança pública). Um exemplo; se o prédio apresenta algum problema estrutural e oferece risco ao cidadão na calçada, é um fato jornalístico, e como tal, passível de ser documentado, como um incêndio, também. Outro exemplo, se há uma manifestação popular, na rua, de protesto ou mesmo de caráter cultural e os manifestantes se encontram na frente do prédio, não há instrumento legal que impeça o trabalho de um cinegrafista ou fotógrafo, ou mesmo de um radialista citar o nome do West Plaza como referencial do evento. Se isso acarreta valor positivo ou negativo ao empreendimento é um problema exclusivamente deles. Não havendo portanto possibilidade alguma de cercear a liberdade da imprensa ou do munícipe.

Voltando à conversa com a senhora Sonia, aleguei que não estava interessado em invadir a privacidade dos clientes nem expor as dependências do West Plaza. Ao final, desci e fiz aquilo que era, no meu entender, um direito, gravei a intervenção artística naquela rua sem prejudicar ninguém. Algumas perguntas ainda ficam no ar. Se um pedestre é assaltado no boulevard da rua Engenheiro Stevenson, ele deve comunicar à polícia ou dirigir-se à administração do West Plaza para se queixar? O Shopping se responsabiliza pelos danos do pedestre por estar nas “dependências” do West Plaza, ou a rua em questão só pertence ao shopping quando interessa? Quem concedeu e de que forma ocorreu (se é que ocorreu) essa transferência da rua pública para a iniciativa privada? Essa suposta transferência de domínio, pode ser solicitada por qualquer empresa particular, desde que ofereça alguma contrapartida ao município? E qual seria essa contrapartida? Apenas a urbanização e manutenção do espaço? Qual a vigência desse acordo? Quanto lucra o Shopping com essa apropriação da rua? Vale a pena para o município? Para o West Plaza, é evidente que é muito interessante ter essa área sob seu controle, por mais que lhe acarrete gastos com sua manutenção. E finalmente, por conta de exercer o controle da rua, pode o Shopping West Plaza abordar um cidadão nesta rua com o discurso de que  ele esta em espaço privado?

http://youtu.be/qQ9lLG_X2-g

São Paulo e as eleições de 7 de outubro de 2012

No dia 7 de outubro ocorrem as eleições municipais em todo o Brasil. Em São Paulo, como nos demais 5563 municípios serão escolhidos também os vereadores das cidades. Tão importante como escolher bem seu candidato à prefeito devemos escolher um bom vereador, pois através de sua atuação, poderemos ter mais força dentro da engenharia política que administra nossa cidade. Muitos candidatos em São Paulo receberam em 2008 doações para suas campanhas vindas do setor imobiliário. Comprometidos com essas empresas, votaram a favor da descaracterização dos bairros em diversas ocasiões. Muitas favelas queimaram nessa cidade, em incêndios suspeitos. Diversos locais desejados pela especulação imobiliária foram alvos desses incêndios. A CPI montada na Câmara para apurar essa enorme "coincidência" conta com vereadores comprometidos com essas empresas, através da tal doação de campanha. Resultado: A CPI é uma farsa e nada acontece, como alertou a matéria da revista Carta Maior: 

"Todos os membros da Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) montada na Câmara Municipal de São Paulo para investigar os incêndios em favelas são financiados por empresas ligadas à construção civil e ao setor imobiliário. Juntos, os seis membros da comissão receberam na eleição de 2008, mais de R$ 782 mil, segundo as prestações de contas apresentadas à Justiça Eleitoral." (http://www.cartamaior.com.br/templates/materiaMostrar.cfm?materia_id=20990&alterarHomeAtual=1)

Mas a ação desses vereadores e de outros tantos, não para por aí. Operações Urbanas, Concessões Urbanísticas, e diversas ferramentas para favorecer o capital das empresas que destroem/constroem a cidade foram votados a toque de caixa. E não há nada que nos mostre mudança nesse cenário para a próxima legislatura, a menos que mudemos os personagens, pois muitos tentam a reeleição.  Portanto, considere desempregar um vereador no próximo pleito, especialmente os membros dessa famigerada CPI: Ushitaro Kamia (PSD), Toninho Paiva (PR), Anibal de Freitas (PSDB), Edir Sales (PSD) Ricardo Teixeira (PV) todos ligados ao pior prefeito da cidade de São Paulo, a criatura deixada na prefeitura por José Serra, Gilberto Kassab, que neste ano eleitoral, devolve o favor colocando a máquina municipal à disposição do tucano. Mas não são eles os únicos culpados pelo caos urbano que tomou conta dessa cidade. Boa parte dos atuais vereadores trabalham em causa própria atendendo as solicitações do setor imobiliário. Promovendo a desordem no trânsito, a piora dos índices de qualidade do ar, degradação das áreas verdes, poucos investimentos em creches, escolas, postos de saúde, a destruição do patrimônio arquitetônico entre outros fatores.A cidade de São Paulo não pode continuar a ser vista como um canteiro de obras das construtoras e a verticalização predatória precisa ser estancada. Um município complexo como o nosso precisa de políticas públicas em diversos setores, e ficar à merce dessas empresas não nos favorece em absolutamente nada.